СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ С УЧАСТИЕМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ. СТАТЬЯ 1
Достаточно часто на практике встречаются случаи, когда возникает необходимость совершить сделку -продать, купить, подарить и т.п., квартиру или иной объект недвижимости, правом в отношении которого обладает несовершеннолетний – то есть лицо, не достигшее 18 лет. Несовершеннолетние могут проживать (в том числе быть зарегистрированными) в отчуждаемом (приобретаемом) жилом помещении, быть собственником жилья (квартиры, дома и т.п.) либо иметь долю в праве собственности на жилое помещение. Законодатель исходит из того, что права несовершеннолетних (включая право проживания и право собственности) нуждаются в особой (повышенной) защите. Именно поэтому приобретение (отчуждение) объектов недвижимости, обремененных правами несовершеннолетних возможно лишь при соблюдении установленных законом особых правил и процедур.
Причины повышенного внимания законодателя к соблюдению прав и законных интересов несовершеннолетних понятны: в силу своего возраста данная категория наших граждан неспособна в полной мере адекватно оценивать соответствующие жизненные обстоятельства, а малолетние не могут самостоятельно совершать такого рода сделки не только в силу своих психических особенностей, но и физического состояния. То есть несовершеннолетние – это такая группа участников гражданского оборота, которая обладает особым статусом, который закреплен законом.
Правовой статус физических лиц в сфере гражданского оборота определяется двумя правовыми категориями: категорией правоспособности и категорией дееспособности.
Согласно статье 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданская правоспособность – это способность гражданина иметь гражданские права и нести обязанности. Согласно этой же норме правоспособность признается за всеми без исключения гражданами. Правоспособность возникает в момент рождения гражданина и прекращается его смертью. Таким образом, все граждане признаются правоспособными (то есть способными иметь гражданские права и нести гражданские обязанности) независимо от возраста, физического здоровья и психического состояния. В содержательном плане наличие у гражданина правоспособности означает, что гражданин может выбирать место жительства, иметь имущество на праве собственности, завещать принадлежащее ему имущество, принимать наследство, заниматься любой не запрещенной деятельностью (включая предпринимательскую), заключать договоры и совершать иные сделки, иметь авторские права в отношении произведений литературы, искусства науки и т.п., выступать учредителем различных юридических лиц, выступать стороной в корпоративных отношениях и так далее. То есть гражданская правоспособность позволяет гражданину иметь любые, предусмотренные законом права, и нести любые обязанности в сфере гражданского оборота.
Вместе с тем, далеко не каждый гражданин может самостоятельно осуществлять принадлежащие ему гражданские права и нести обязанности. В связи с этим в законе появляется такая правовая категория как дееспособность. Дееспособность – это способность гражданина самостоятельно своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (статья 21 ГК РФ). Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть с восемнадцатилетнего возраста. Исключением являются случаи, когда законом допускается вступление в брак до достижения восемнадцати лет – в этом случае, гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак (пункт 2 статьи 21 ГК РФ).
Детей в возрасте до четырнадцати лет закон относит к категории малолетних. Дети в возрасте от 14 до 18 лет являются несовершеннолетними.
Объем дееспособности, то есть объем гражданских прав и обязанностей, которые несовершеннолетние (малолетние) могут самостоятельно приобретать, осуществлять и исполнять, зависит от возраста.
Сделки за малолетних, то есть детей, не достигших четырнадцати лет (за небольшим исключением), совершают от их имени только родители, усыновители или опекуны.
При этом малолетние в возрасте до 6 лет не могут совершать самостоятельно никаких сделок в принципе (то есть не могут ничего самостоятельно купить, продать, принять в качестве дара, подарить и т.п.).
Начиная с 6 лет и до четырнадцатилетнего возраста, малолетние вправе самостоятельно совершать:
а) мелкие бытовые сделки;
б) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации (то есть принимать подарки);
в) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
ОДНАКО при этом имущественную ответственность по сделкам малолетнего (в том числе по сделкам, совершенным малолетним самостоятельно) несут его родители, усыновители или опекуны. Представители малолетнего (родители, усыновители или опекуны) также несут ответственность за вред, причиненный малолетними. Например, если ребенок (до 14 лет) повредил чужое имущество (например, разбил соседу окно) возместить причиненный ущерб должны будут его родители (усыновители) или опекун.
Таким образом, в случае, если собственником квартиры (или иного объекта недвижимости) является малолетний в возрасте до четырнадцати лет либо малолетнему принадлежит доля в праве собственности на объект недвижимости, соответствующий договор (купли-продажи, дарения и т.п.) должны будут подписать за него родители (усыновители) малолетнего либо его опекун (если в отношении малолетнего установлена опека), независимо от того, продавцом или покупателем, дарителем или одаряемым выступает малолетний в конкретном случае.
Нарушение данного правила (о заключении сделки от имени малолетнего его представителем – родителями, усыновителями или опекуном – влечет ничтожность сделки – статья 172 ГК РФ). То есть если в нарушение требований закона малолетний сам подпишет договор об отчуждении (приобретении) квартиры, иного объекта недвижимости (либо доли в праве на объект недвижимого имущества) такой договор не повлечет за собой юридических последствий в виде перехода права собственности независимо от того, оспорен был этот договор в суде или нет. Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 172 ГК РФ родители (усыновители) или опекун вправе обратиться в суд с иском о признании такой сделки действительной, если она совершена к выгоде малолетнего (например, если малолетний подписал договор о приобретении недвижимости или доли в праве собственности на объект недвижимости на выгодных для него условиях).
Несовершеннолетние (то есть дети в возрасте от 14 до 18 лет) совершают все сделки самостоятельно. Однако при этом родители (усыновители) или попечители должны дать письменное согласие на совершение этих сделок. Из этого правила имеются исключения, когда согласие родителей (усыновителей) или попечителей не требуется (статья 26 Гражданского кодекса РФ).
Так, несовершеннолетние вправе самостоятельно, без согласия родителей (усыновителей) или попечителя:
а) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами;
б) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности;
в) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;
г) совершать все те сделки, которые могут самостоятельно совершать малолетние, то есть мелкие бытовые сделки и иные сделки, перечисленные в пункте 2 статьи 28 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, в случае, если собственником квартиры (или иного объекта недвижимости) является несовершеннолетний в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет либо несовершеннолетнему принадлежит доля в праве собственности на объект недвижимости, договор (купли-продажи, дарения и т.п.) несовершеннолетний будет подписывать самостоятельно, однако при этом в обязательном порядке родители (усыновители) или попечитель должны дать письменное согласие на подписание договора. Несоблюдение данного требования делает такую сделку юридически ущербной (оспоримой) – она может быть признана недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. Вместе с тем, после достижения несовершеннолетним восемнадцатилетнего возраста, законные представители несовершеннолетного (родители или усыновители), а также попечитель утрачивают право не обжалование такой сделки (пункт 2 статьи 175 ГК РФ).
Следующей особенностью сделок по распоряжению (приобретению) квартирой или иными объектами недвижимости является то, что эти сделки независимо от возраста несовершеннолетнего должны совершаться с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Данный вывод следует из системного толкования пункта 1 статьи 54 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), пункта 3 статьи 60 СК РФ, пункта 2 статьи 37 ГК РФ и части 1 статьи 21 Федерального закона № 48-ФЗ от 24 апреля 2008 года «Об опеке и попечительстве».
Отсутствие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки с объектом недвижимости (доли в праве собственности) создает существенные риски для ее участников, поскольку в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ такая сделка может быть признана недействительной по иску органа опеки и попечительства.
Еще одной особенностью совершения сделок с недвижимым имуществом (долями в праве собственности на недвижимость), принадлежащим несовершеннолетним является то, что такие сделки в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению. Это следует из части 2 статьи 54 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» и подпункта 1 пункта 2 статьи 163 ГК РФ.
Несоблюдение нотариальной формы договора влечет за собой его ничтожность в силу пункта 3 статьи 163 Гражданского кодекса РФ – то есть такой договор не влечет за собой последствий в виде перехода права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому.
Также следует иметь в виду, что установленное пунктом 1 статьи 131 ГК РФ правило об обязательности государственной регистрации права собственности (перехода права собственности) на объекты недвижимости является универсальным и также распространяется на сделки с участием несовершеннолетних. То есть в любом случае переход права собственности на объект недвижимости (долю в праве собственности на объект недвижимого имущества) на основании договора купли-продажи, дарения и т.п. в обязательном порядке должен быть зарегистрирован.
29 января 2022 года